Sıkça Sorulan Sorular

Bir tarlanın imar hakkı kazanması (vasıf değişikliği), sadece bir dilekçe süreci değil; toprak bilimi, şehircilik ilkeleri ve kamu hukukunun kesiştiği çok katmanlı bir bürokratik satranç oyunudur. Süreç, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde 4 kritik aşamadan oluşur:

1. Toprağın Sınıfı (5403 Sayılı Kanun): İlk aşama, arazinin "Mutlak Tarım Arazisi" mi yoksa "Marjinal Tarım Arazisi" mi olduğunun tespitidir. Mutlak tarım arazilerinde süreç genellikle başlamadan biter. Dönüşümün anahtarı, toprağın "tarım dışı kullanıma uygun" olduğuna dair bilimsel verilerdir.

2. Kurul Onayı ve Kamu Yararı: Dosyanız İl Toprak Koruma Kurulu’na gider. Kurul; tarımsal bütünlük, alternatif alan varlığı ve "Kamu Yararı" kriterlerini tartar. Buradan çıkacak "uygun" görüşü, sürecin en kritik virajıdır.

3. Planlama Hiyerarşisi: Kurul onayı tek başına yapılaşma izni vermez. Taşınmazın önce üst ölçekli planlara (Çevre Düzeni), ardından 1/5000 Nazım ve 1/1000 Uygulama İmar Planlarına işlenmesi gerekir. Şehrin gelişme stratejisine uymayan dosyalar bu aşamada yıllarca bekleyebilir.

4. Değer Artış Payı (DAP): Eğer varolan bir planda değişiklik yapılıyorsa, tarlanız "arsa" vasfı kazandığında oluşan değer artışının tamamı size kalmaz. Yasal mevzuat gereği, artışın büyük bir kısmı Değer Artış Payı olarak kamuya ödenmeden yapı ruhsatı alınamaz. İlk defa imara açılan yerlerde ise bu pay alınmaz.

Sonuç: İmar süreci, "hukuka uygunluk" ile "yerindelik" arasındaki ince çizgide yürür. Bir kurumun vereceği tek bir olumsuz görüş, süreci başa döndürebilir. Bu nedenle tarla vasıflı arazilerde işlem yapmadan önce kapsamlı bir teknik ve hukuki fizibilite yapılmalıdır.

Bir arsanın emsal değerini (toplam inşaat alanını) artırmak teorik olarak mümkündür; ancak bu süreç imar hukukunda her adımın "Kamu Yararı" ilkesiyle denetlendiği stratejik bir planlama gerektirir. Parsel bazında (tek bir bina için) yoğunluk artışı kural olarak yasaktır. İnşaat hakkını yasal olarak artırmanın 4 temel yolu ve bedeli şöyledir:

1. Ada Bazlı Plan Değişikliği: İmar mevzuatına göre, tek parselde ayrıcalıklı imar hakkı (Rant) oluşturulamaz. Ancak parseliniz bir imar adasının tamamını kapsıyorsa veya komşu parsellerle birleşerek (tevhit) büyük bir ada oluşturulursa; bölgeye sosyal donatı (park, okul vb.) kazandırmak şartıyla emsal artışı talep edilebilir.

2. Görünmez İnşaat Alanı (%30 Kuralı): Resmi emsal oranını değiştirmeden de m² kazanmak mümkündür. Mevzuattaki "Emsal Harici Alanlar" (yangın merdivenleri, sığınaklar, balkonlar vb.) doğru mimari kurguyla toplam inşaat hakkının %30’una kadar genişletilebilir. Bu, plan tadilatı yapmadan alan kazanmanın en teknik yoludur.

3. İmar Hakkı Aktarımı (Transfer): Eğer taşınmazınız park veya yol gibi kısıtlı bir alanda kalıyorsa; buradaki "kullanılamayan" inşaat hakkınızı, imar planı kararıyla başka bir bölgedeki "alıcı parsele" transfer edebilirsiniz. Bu yöntemle alıcı parselin inşaat hakkı yasal olarak artırılabilir.

4. Kritik Bedel: Değer Artış Payı (DAP): Plan değişikliği ile emsal artışı sağlandığında devlet, "oluşan değerin" ortağı olur. Değer artışının %90’ı, ruhsat aşamasında kamuya Değer Artış Payı olarak ödenmek zorundadır.

Sonuç: Emsal artışı bir hak değil, idarenin takdir yetkisindedir. Talebinizin reddedilmemesi için; jeolojik etütler, ulaşım analizleri ve nüfus projeksiyonlarını içeren kapsamlı bir "Plan Teklifi" ile başvurulmalı ve sürecin hukuki/teknik yönetimi profesyonelce yapılmalıdır.

Plan iptali, inşaat sahibini hukuki bir fırtınanın ortasında bıraksa da; her iptal kararı ruhsatın yanması veya binanın yıkılması anlamına gelmez. Hukuk sistemi, usulüne uygun alınmış ruhsatları "Müktesep (Kazanılmış) Hak" ilkesiyle korur. Ancak bu koruma, inşaatın fiziksel seviyesine ve iptal gerekçesine bağlıdır. İşte ruhsatınızın kaderini belirleyen 4 kritik faktör:

1. Hukukun Görünmez Kalkanı (Müktesep Hak): 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 29. maddesi; "başlanmış inşaatlarda müktesep hakların saklı olduğunu" belirtir. Yani plan iptal edilse bile, eğer siz ruhsatı usulüne uygun aldıysanız ve inşaata yasal süresi içinde başladıysanız, devlet size verdiği sözden (ruhsattan) kolayca dönemez.

2. Zamanı Donduran Eşik (Subasman Seviyesi): Danıştay kararlarına göre kazanılmış hakkın oluşması için sadece ruhsat almak yetmez; eyleme geçmiş olmak gerekir. Kritik eşik genellikle Subasman (Zemin Kat) Seviyesidir. Eğer inşaat bu seviyeye gelmişse, plan iptal olsa dahi inşaatı tamamlama hakkınız genellikle korunur. Henüz temel atılmamışsa, ruhsatın iptal riski çok yüksektir.

3. Eski Plana Dönüş: Parselinize özel yapılan ve değer artış payına konu olan bir plan değişikliği iptal edilirse, alan "plansız" kalmaz; otomatik olarak bir önceki plana (eski plana) dönülür. Bu durumda idare, inşaatınızın eski plan koşullarına (emsal, yükseklik vb.) uyup uymadığını denetler. Uyuyorsa ruhsat revize edilerek devam edebilir.

4. İstisna (Yolsuz Tescil): Eğer ruhsat, baştan "yalan beyan, hile" veya açıkça hukuka aykırı bir işlemle (Yolsuz Tescil) alınmışsa; inşaat bitmiş olsa dahi müktesep hak iddiasında bulunulamaz ve ruhsat her aşamada iptal edilebilir.

Sonuç: İmar planı iptallerinde idare, mahkeme kararını 30 gün içinde uygulamak zorundadır (İYUK Md. 28). Sürecin bir yıkımla mı yoksa tadilat ruhsatıyla mı sonuçlanacağı; mahkeme kararının gerekçesine ve yapılacak teknik analize bağlıdır.

Riskli yapı tespiti, tapu kütüğüne işlenen resmi bir şerhtir ve itiraz süreci iki aşamalı olarak ilerler. İtirazın yıkımı durdurma etkisi, işlemin hangi aşamada olduğuna göre değişir:

1. İdari İtiraz (15 Günlük Süre): Yapı malikleri, raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itiraz edebilir. İtiraz yapıldığı anda tespit "kesinleşmemiş" sayılır ve bu süreçte belediye yıkım veya tahliye tebligatı gönderemez. Dosya, Teknik Heyet tarafından incelenir.

2. Teknik Heyet Kararı: Üniversite hocaları ve bakanlık yetkililerinden oluşan Teknik Heyet, raporun teknik yönden mevzuata uygun olup olmadığını, binanın beton ve statik değerlerini inceler. Eğer itiraz reddedilirse rapor kesinleşir ve 90 günlük yıkım süresi işlemeye başlar.

3. Yargı Yolu ve Yürütmeyi Durdurma: İdari itirazın reddedilmesi durumunda 30 gün içinde İdare Mahkemesi'nde dava açılabilir. Ancak sadece dava açmak yıkımı durdurmaz. Mahkemeden ayrıca "Yürütmenin Durdurulması" kararı alınmadığı sürece, dava devam etse bile bina tahliye edilip yıkılabilir.

Önemli İstisna (Madde 6/A): Binanız "kendiliğinden çökme riski" taşıdığı gerekçesiyle 6306 sayılı Kanun'un 6/A maddesine göre riskli ilan edildiyse, itiraz ve tahliye süreleri çok daha kısadır (2 gün). Süre verilmeksizin derhal tahliye istenebileceği gibi maliklerin muvafakatini aramaksızın tahliye ve yıkımı kolluk gücüyle gerçekleştirebilir.

Unutmayın; İdareye sunulacak itiraz dilekçesi sıradan bir evrak değil, binanızın teknik röntgenidir. Eksik veya hatalı bir itiraz, geri dönüşü olmayan yıkım sürecini başlatabilir. İmar Müşaviri olarak biz; sürecin sadece 'evrak takibini' yapmıyor, beton dayanımından statik hesaplara kadar dosyanızın 'teknik savunmasını' hazırlayarak mülkiyet haklarınızı koruma altına alıyoruz. 

"Rezerv Yapı Alanı" ilanı, mülke el koyma işlemi değil; o bölgenin 6306 sayılı Kanun kapsamında devlet güvencesiyle ve planlı şekilde dönüştürülmesi kararıdır. Süreç şu 4 temel aşamada işler:

1. İmar ve İnşaat Yasağı (Dondurma): Alan ilan edildikten sonra, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı o bölgedeki tüm imar ve yapılaşma izinlerini 2 yıl süreyle (gerekirse +1 yıl daha) durdurabilir. Bu süreçte bireysel inşaat yapamazsınız, bölge bütüncül olarak planlanır.

2. Mülkiyetin Durumu (Yerinde veya Transfer): Öncelik her zaman "Yerinde Dönüşüm"dür. Yani mülkünüzün bulunduğu parselde yeni proje yapılır ve size oradan hak verilir. Ancak teknik zorunluluk varsa, mülkiyetiniz değerine eşdeğer başka bir alana (Trampa/Takas) taşınabilir. "Acele Kamulaştırma" ise sadece uzlaşma sağlanamayan istisnai durumlarda son çare olarak uygulanır.

3. %30 Kuralı (Talep Halinde): Eğer bir alanı "Rezerv Yapı Alanı" ilan etmeyi şahsen (malik olarak) siz talep ederseniz; kanun gereği imar hakkı bulunan arsa metrekaresinin %30'unu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na devretmek veya bu oranın bedelini nakit olarak ödemek zorundasınız. (Resen/Devlet tarafından yapılan ilanlarda bu şart aranmaz).

4. Tahliye ve Hizmet Kesintisi: Proje uygulama aşamasına geldiğinde, riskli yapıların tahliyesi için süre verilir. Tahliye edilmeyen yapılarda elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri idarenin talimatıyla kesilir.

Sonuç: Rezerv alan ilanı, mülkiyet hakkınızı "kamu projesi paydaşlığına" dönüştürür. Hak kaybı yaşamamanız için, yeni projede size verilecek bağımsız bölümün (daire/dükkan) konumu, şerefiye değeri ve SPK lisanslı değerleme raporlarının takibi hayati önem taşır.

Evet, 6306 sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), müteahhidin işi sürüncemede bırakmasına karşı arsa sahiplerine mahkemeye gitmeden, "İdari Yolla Hızlı Fesih" hakkı tanımıştır.

Süreç şu 3 adımda işler:

1. Fesih Hakkının Doğduğu Haller: Müteahhit şu iki kusurdan birini işlerse fesih hakkınız doğar

Sözleşme imzalanmasından itibaren 1 yıl geçmesine rağmen inşaata başlanmamışsa,

İnşaat başlamış olsa bile, yapım işi durmuş ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini sağlayacak seviyede faaliyet yürütülmüyorsa.

2. Karar Alma ve İhtar: Hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (%50+1) ile fesih başvurusu kararı alınır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurulur. İdare, sahada tespit yapar ve müteahhide "İşe başlaması" için 30 gün süre veren bir ihtar çeker.

3. Resen Fesih ve Tapu Temizliği: Verilen 30 günün sonunda müteahhit hala faaliyete geçmezse, sözleşme idarece resen (otomatik olarak) feshedilmiş sayılır. Tapudaki şerhler kaldırılır. Önemli bir detay olarak; fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımları geri istenemez.

Sonuç: Bu süreç "otomatik" gibi görünse de, müteahhidin "Mücbir Sebep" (Belediye kaynaklı durdurma, dava süreci vb.) iddiasında bulunması işleri karıştırabilir. Haksız fesih yapıp tazminat yükü altına girmemeniz için, sahadaki "durağanlık durumunun" teknik raporla tespiti şarttır.

Hukuken zorunlu değildir, ancak davanın seyri açısından hayati önem taşır. Mahkemeler, imar davalarında kararı teknik verilere dayandırır ve bunun için "Resmi Bilirkişi" atar. Ancak bilirkişilerin de hata yapma ihtimali vardır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 293. maddesi, taraflara "Uzman Görüşü" (Bilimsel Mütalaa) alma hakkı tanır

Neden Almalısınız?

Denetim Mekanizması: Mahkemenin atadığı bilirkişi raporunda aleyhinize olan veya hatalı tespitler varsa; bunları ancak başka bir teknik uzmanın hazırlayacağı, bilimsel verilere dayalı bir "Karşı Rapor" ile çürütebilirsiniz. Dava sürecinin başlangıcında alınan bir teknik rapor ise bilirkişi incelemesinin seyrini değiştirebilir.

Hakimi İkna Etmek: Hakimler hukuk uzmanıdır, teknik detaylara hakim olmayabilirler. Teknik Mütalaa, hakimin teknik konuyu sizin lehinize (doğru şekilde) anlamasını sağlayan bir rehberdir.

İmar Müşaviri olarak biz; dava dosyanızı inceliyor, yapılan planlama hatasını veya hak kaybını teknik, bilimsel ve görsel verilerle raporlayarak avukatınızın eline güçlü bir "Teknik Savunma Silahı" veriyoruz.

Halk arasında "Şuyulandırma" olarak bilinen 18. Madde uygulaması (Parselasyon), belediyenin mülkiyet sınırlarını yeniden çizmesidir. Bu işlemde hak kaybı yaşamamak için takip edilmesi gereken yasal süreç 3 adımdan oluşur:

1. Askı Süreci ve İlk İtiraz (30 Gün): Belediye Encümeni tarafından onaylanan parselasyon planları 30 gün süreyle askıya çıkarılır (ilan edilir). Bu süre hak düşürücü süredir. İlanı gördüğünüz (veya öğrendiğiniz) andan itibaren 30 gün içinde Belediyeye dilekçe ile itiraz edilmelidir.

2. Dava Açma Süreci (60 Gün): Belediye itirazınızı reddederse veya 30 gün içinde cevap vermeyerek "zımnen" reddetmiş sayılırsa; ret tarihinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde "Parselasyon İptal Davası" açılmalıdır.

3. En Sık Görülen İptal Sebepleri

DOP Kesintisi Hatası: Parselinizden yol ve park için en fazla %45 oranında (Düzenleme Ortaklık Payı) kesinti yapılabilir. Fazlası hukuksuzdur.

Yer Kaydırma: Parselinizin bulunduğu yerden çok uzak veya değersiz bir noktaya taşınması teknik bir hata ve iptal sebebidir.

Sonuç: 18. Madde davaları sadece hukuki değil, "matematiksel" davalardır. İtiraz dilekçenizde "Benim yerim değişmiş" demek yetmez; dağıtım cetvellerindeki hesap hatalarının teknik bir raporla ispatlanması gerekir. Ekibimiz bu teknik analizi yaparak hukuki sürece altlık oluşturur.